FIXATION DES LOYERS
| La fixation du loyer Comment le propriétaire fixe le loyer ? Le propriétaire fixe librement le montant du loyer au moment de la signature du contrat de location. Par contre, en cours de location, l’augmentation du loyer est strictement encadrée (loi 89-462 du 6 juillet 1989) et le propriétaire doit respecter ces règles. Le locataire bénéficie d’une protection juridique afin d'éviter les abus. Le loyer à la signature du bail En fonction de l’offre et de la demande, le propriétaire fixe le montant du loyer de son bien. Le locataire est libre de discuter ce montant, mais dans la pratique, il est difficile de négocier un loyer au moment de la signature si l’on souhaite vraiment obtenir cette location. Le propriétaire a donc tout pouvoir pour fixer le loyer. Le montant du loyer est indiqué dans le contrat de location : le propriétaire ne peut plus demander davantage et le locataire doit payer cette somme. Si le locataire découvre, en cours de bail, que ce bien est plus cher que des locations similaires sur le secteur, il ne peut pas exiger de réduction de loyer en se basant sur les loyers d’autres biens. Le bailleur et le locataire peuvent convenir lors de la signature du bail ou par l'ajout d'un avenant en cours de bail, de travaux d'amélioration que le bailleur ou le locataire fera exécuter à ses frais. Dans ce cas, la clause du bail (ou de l'avenant) fixe la majoration ou la diminution du loyer qui deviendra applicable après l'achèvement des travaux. Exemples : Si le locataire construit un garage ou installe une cuisine aménagée il peut être prévu une diminution du loyer. De la même façon, si le propriétaire a prévu dans une clause particulière l’amélioration de son logement par des travaux (aménagement de combles en chambre, création d’une salle de bain, …) Il peut prévoir par cette clause une augmentation du loyer de « x » euros lorsque ceux ci auront été effectués. La hausse du loyer en cours de bail Une clause peut prévoir la révision annuelle du loyer. La date de révision est celle indiquée dans le bail ou à défaut, la date anniversaire de la prise d'effet du contrat de location. Si cette clause n’a pas été insérée au contrat, le loyer reste fixe tout le temps de la location. Seul le loyer hors charges est révisé (sans tenir compte des charges). Depuis le 1er janvier 2006 l’Indice de Référence des Loyers (IRL) remplace L'Indice National mesurant le Coût de la Construction (ICC). Sa compositon a été modifiée par la loi sur le pouvoir d'achat du 09 Février 2008, la révision des loyers des contrats signés à partir de cette date se feront avec ce nouvel indice. Cet indice de référence des loyers reste établi et publié par l' INSEE chaque trimestre. L’IRL sert de référence pour la révision du loyer intervenant chaque année en cours de bail lorsque le contrat de location comporte une clause de révision annuelle du loyer.  Pour effectuer simplement le calcul de révision du loyer en cours de bail, vous pouvez utiliser notre calculette de révision du loyer. Que se passe-t-il si le propriétaire oublie d'augmenter le loyer ? Le propriétaire conserve son droit d’augmentation : il peut réclamer rétroactivement sur 5 ans les augmentations non effectuées. Si le rappel est trop important le locataire peut demander un étalement de la dette. L'augmentation lors du renouvellement du bail En dehors du renouvellement annuel, le propriétaire peut augmenter le loyer lors du renouvellement du bail. Mais cette augmentation est très encadrée par l’article 17c de la loi du 6 juillet 1989 et peut s’appliquer si le loyer est « manifestement sous évalué ». - Le bailleur doit expédier dans les six mois précédent le renouvellement une lettre recommandée avec accusé réception à son locataire l’informant du futur loyer. Attention, le décompte des 6 mois est effectué à dater de la réception de la lettre et non de son envoi si le locataire ne vient pas chercher son recommandé. - Il doit mentionner une liste de logements voisins sur lequel il a pris référence, justifiant cette augmentation. Il doit fournir au minimum trois références ou six pour les agglomérations de plus d'un million d'habitants. - Il doit reproduire l’intégralité de l’article 17c de la loi du 6 juillet 1989 : « Le bailleur doit fournir au moins « trois loyer de référence » (six dans les communes dépassant un million d’habitants) pris dans le même groupe d’immeuble ou dans des immeubles comparable à proximité. Les deux tiers de ces références doivent concerner des logements pour lesquels il n’y a pas eu de changement de locataire depuis au moins trois ans. Ces références doivent comporter : le nom de la rue et la dizaine de numéros de l’immeuble, l’étage du logement, la qualité et l’âge de l’immeuble, la surface, le nombre de pièces et l’équipement du logement ». Cas particulier de la Région parisienne L’augmentation du loyer en fin de bail est strictement encadrée dans la région parisienne. Si un loyer est « manifestement sous évalué » le propriétaire doit respecter le même formalisme que sur le reste du territoire mais en plus, l’augmentation est plafonnée et ne peut pas dépasser : - Soit 50% de la différence entre l’ancien loyer et le loyer de référence (loyers comparables constatés). - Soit 15% du coût des travaux d’amélioration effectués si ces derniers représentent au moins un an de la dernière année de loyer. Le bailleur doit communiquer sa proposition de nouveau loyer au locataire six mois avant l'échéance du bail et saisir la commission de conciliation en cas de silence ou de désaccord du locataire. Si la hausse est inférieure ou égale à 10 %, elle est répartie, par tiers sur 3 ans si le bailleur est une personne physique et par sixième sur 6 ans si le bailleur est une personne morale. Si la hausse est supérieure à 10 %, elle est répartie par 6ème sur six ans, quel que soit le propriétaire, même si le bail est renouvelé pour une période inférieure à six ans. Le locataire peut s’adresser à L’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP) www.olap.asso.fr s’il souhaite trouver les références de loyer. Attention : Le décret concernant l’augmentation des loyers dans la région parisienne a été reconduit du 31 août 2007 au 30 août 2008. L’augmentation du loyer lors d’un renouvellement de bail d’une location vide louée à titre de résidence principale ne pourra pas être supérieure à la variation de l’IRL. Les droits du locataires en cas d'augmentation Naturellement, la révision annuelle du loyer s’applique chaque année sans pouvoir être contestée. Par contre lors de la proposition d’augmentation (au renouvellement du bail) le locataire peut, - Accepter la proposition. En donnant au bailleur son accord écrit sur le nouveau montant, dans un délai de 2 mois suivant la réception. Si la hausse ne dépasse pas 10% de l’ancien loyer elle sera alors appliquée de façon échelonnée sur toute la durée du bail. Si elle est supérieure à 10% elle sera appliquée d’un sixième par an quelque soit la durée du bail. - Contester la proposition : il peut apporter des «contre références » et prouver que son loyer n’est pas «manifestement sous évalué » ou que la proposition du bailleur est exagérée. - Ignorer la proposition en n’y répondant pas. Dans ces deux derniers cas, le propriétaire doit saisir la commission départementale de conciliation, dans les 4 derniers mois du préavis, qui convoquera les deux parties et tentera de trouver un accord. Son avis de conciliation ou de non conciliation sera rendu dans les deux mois. Si aucun accord n’est trouvé, le propriétaire peut saisir le tribunal d’instance du lieu de l’immeuble, avant la fin du bail en cours, faute de quoi, il est automatiquement renouvelé. Le tribunal s’appuiera sur l’avis de la commission et fixera le nouveau loyer. Peut-on augmenter le loyer lors de l'achat d'un bien déjà loué ? Non, le bail signé entre l’ancien propriétaire et le locataire doit être respecté. Si le propriétaire peut prouver que le bail est manifestement sous évalué, il pourra effectuer une augmentation lors du renouvellement du bail. Où trouver des informations complémentaires ? Au centre d'information sur l'habitat agréé par l'Agence Nationale pour l'Information sur le Logement (ANIL) le plus proche de votre domicile, à une organisation de locataires, de propriétaires ou de gestionnaires et bien sûr la cote des loyers LocService. Calcul de révision du loyer Comment réviser le loyer ? Vous vous demandez comment réviser le loyer de votre location ou quel est le calcul de révision d'un loyer ? Rien de plus simple, vous pouvez effectuer la révision de votre loyer facilement avec notre calculette automatique. Il vous suffit de rentrer le loyer actuel et le trimestre de référence (celui inscrit dans le bail) : 
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L'évolution annuelle du loyer est de ??% IRL du ?ème trimestre de l'année ???? : ???? IRL du ?ème trimestre de l'année précédente : ???? Rappel : La révision d'un loyer d'habitation n'est possible que s'il existe une clause de révison dans le bail signé lors de l'entrée dans les lieux. Cette calculette utilise les indice de révision des loyers publié par l'INSEE. La fin de la location Résiliation par le locataire Quelque soit la durée du bail, en cours de bail, le locataire peut donner son congé à tout moment. Il lui suffit d'adresser une lettre recommandée avec accuse de réception à son propriétaire. Deux préavis sont possibles : Trois mois de préavis : Lorsque le locataire déménage pour convenance personnelle, sans aucune obligation professionnelle, le délai de préavis est de trois mois. Un mois de préavis : le délai de trois mois est réduit à un mois pour les motifs suivants : • Obtention du premier emploi qu'il s'agisse d'un CDD ou d'un CDI (sauf si il s'agit d'un stage de formation). • Une mutation professionnelle qu'elle provienne d'une mutation imposée au locataire ou demandée par celui-ci. • La perte de son emploi : attention ne sont pas considérés comme des pertes d'emploi la fin d'un contrat à durée déterminée, la démission, le changement de profession et le départ en retraite. • Le locataire retrouve un emploi suite à un licenciement. • Le RMI : lorsque le locataire touche le RMI, il peut résilier son bail sous un mois, quelque soit l'époque du versement du RMI (même depuis plusieurs mois). • Son état de santé : si le locataire est âgé de plus de 60 ans et qu'il est obligé de quitter son logement pour raison de santé un certificat médical suffit à diminuer le délai de préavis à 1 mois. Le locataire doit donner son congé dans un délai proche de la survenance de l'évènement lui permettant de bénéficier d'un préavis de un mois. Dans tous les cas, le locataire doit payer son loyer jusqu'au terme du préavis, même s'il libère les lieux avant. Par contre il peut s'accorder avec le propriétaire pour obtenir un remboursement au prorata temporis au cas où un nouvel occupant emménage dans le logement avant. Résiliation par le propriétaire pour vente Le propriétaire qui souhaite vendre son bien doit attendre le renouvellement du bail et proposer au locataire de se porter acquéreur avant de pouvoir vendre. Le congé doit être donné au locataire au plus tard 6 mois avant l'expiration du bail par lettre recommandée avec accusé de réception ou par remise de la lettre par huissier. Sous peine de nullité, le congé doit être particulièrement explicite : montant et condition de la vente, reproduction intégrale des 5 premiers alinéas du paragraphe II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, nombre de tantièmes attachés au lot concerné, locaux annexes. A la réception de cette offre le locataire a deux mois pour se prononcer. S'il répond négativement ou s'il ne se manifeste pas, il devra libérer le logement au plus tard à la fin du bail. Si le locataire accepte l'offre, il dispose d'un délai de 2 mois (sans emprunt) ou 4 mois (avec emprunt) pour signer l'acte authentique chez le notaire. Si le locataire n'obtient pas son prêt, il perd son droit de préemption et le propriétaire est en droit de vendre à l'acquéreur de son choix. Attention, si le prix de vente initialement fixé est revu à la baisse afin de trouver un acquéreur, le propriétaire doit en informer de nouveau le locataire. Résiliation pour caractère légitime et sérieux La loi prévoit une possibilité de donner congé en invoquant un motif «légitime et sérieux» correspondant à l'inexécution par le locataire de l'une de ses obligations tel que des retards répétés et importants du paiement du loyer, la violation du règlement de copropriété, la sous location non autorisée, les animaux dangereux détenus dans le bien loué, … C'est aux tribunaux qu'il revient de se déterminer lorsque le locataire conteste le caractère légitime et sérieux. La clause résolutoire : Cette clause du contrat de location peut prévoir la résiliation de plein droit en cas de non paiement des loyers au terme convenu, de non paiement des charges, de non versement du dépôt de garantie ou de défaut d'assurance habitation. Cas spécial de l'âge du locataire et du propriétaire Si le locataire est âgé de plus de 70 ans à l'échéance du bail et que ces revenus sont inférieurs à une fois et demi le SMIC, le propriétaire ne peut lui donner congé qu'à la condition de lui trouver une location à proximité et correspondant à ses besoins. Toutefois, si le propriétaire du bien est lui-même âgé de plus de 60 ans et que ses revenus sont également inférieurs à une fois et demi le SMIC cette obligation ne s'applique pas. Les procédures en cas de litiges La mise en demeure La mise en demeure est une lettre adressée à la partie adverse afin d'obtenir l'exécution d'une obligation (paiement d'une somme, exécution travaux, …). Cette lettre reprend le motif du désaccord, un historique des faits et propose un délai limite pour régler le litige. Attention, si le désaccord n'est pas réglé, la mise en demeure est un document indispensable à la saisie de la commission départementale de conciliation. Règlement amiable : la conciliation Les litiges entre propriétaires et locataires sont nombreux et débouchent parfois sur des actions en justice. La conciliation permet de trouver une solution rapide et évite l'encombrement des tribunaux. Deux types de conciliations existent. 1 - La CDC : Commission Départementale de Conciliation : Lorsque les litiges portent sur le montant du loyer, l'état des lieux, le dépôt de garantie, les charges et réparations locatives, les deux parties doivent d'abord saisir la commission départementale de conciliation composée de représentants des locataires et des propriétaires, son avis est consultatif. Pour avoir les coordonées de la CDC de votre département, vous pouvez vous renseigner auprès de la préfecture ou de la DDE. 2 - Le conciliateur de justice : Pour tous les autres litiges (impayés, problèmes de voisinages…) locataires et propriétaires peuvent s'adresser au conciliateur de justice. Cette personne nommée par le premier président de la cour d'appel, siège au tribunal d'instance et tentera une médiation entre les deux parties. Si la conciliation n'a pas pu aboutir ou si la partie adverse ne s'est pas présentée, il faudra lancer une procédure judiciaire soit par assignation à comparaître soit par déclaration au greffe du tribunal d'instance (si demande inférieure à 4.000€). Règlement Contentieux : le tribunal d'instance La procédure ordinaire : l'assignation à comparaître L'assignation à comparaître est un acte de procédure qui permet à une personne (le demandeur) d'informer son adversaire (le défendeur) qu'elle engage un procès contre lui et l'invite à comparaître devant une juridiction. L'assignation est établie et délivrée par un huissier de justice. L'huissier est chargé de remettre au locataire une assignation à comparaître devant le tribunal d'instance. Cette audience aura lieu 2 mois après la remise de l'assignation ou 3 mois si le locataire est bénéficiaire d'une allocation logement ou sociale (ALF ou ALS). Le préfet est également informé par l'huissier de la procédure. Le préfet pourra mettre en œuvre toutes les procédures d'aides au logement afin de sortir le locataire de la difficulté. Avant même l'audience auprès du juge, le propriétaire peut, par l'intermédiaire de l'huissier, faire bloquer les comptes bancaires du locataire ou engager une saisie de ses biens mobiliers. Le locataire se trouve donc dans l'impossibilité de toucher à ses comptes ou de vendre ses biens jusqu'à ce que le juge rende sa décision. Ses biens sont figés. En cas d'urgence (dangers pour le locataire suite à l'inexécution de travaux) le demandeur peut réclamer une assignation en référé afin d'obtenir du juge une décision plus rapide (mais provisoire). La procédure simplifiée : la déclaration au greffe S'il s'agit d'un petit litige avec une demande d'argent d'un montant inférieur à 4000€ le demandeur effectue une déclaration au greffe du tribunal d'instance. Le demandeur saisi directement le tribunal d'instance par simple déclaration en précisant l'objet de son litige. Les deux parties seront convoquées par le greffe du tribunal par lettre recommandée. La procédure d'urgence : l'ordonnance de référé En cas de dommage imminent ou de trouble manifestement contraire à la loi, (fuite d'eau, arrêt de la chaudière en plein hiver, travaux dangereux,…)le tribunal peut être saisi en urgence par le demandeur grâce une assignation en référé. Le juge du tribunal d'instance rend alors une ordonnance de référé. Cette dernière a des conséquences : - L'appel ne pourra se faire que dans les 15 jours qui suivent la signification par l'huissier au locataire du jugement. • L'appel ne suspend pas l'exécution de la peine. • Le locataire devra saisir parallèlement à son appel, le premier président de la cour d'appel pour suspendre l'exécution provisoire. Les procédures spéciales : L'injonction de faire Cette procédure n'est valable que pour les litiges n'excédant pas 7.600 € et qui portent sur le respect d'un contrat ou d'une loi. Lorsque le litige porte sur la non réalisation d'obligations contenues dans le contrat de location, le juge peut fixer un délai pour l'exécution d'une prestation. Le demandeur retire au greffe du tribunal le formulaire, y décrit sa demande et le juge apprécie le bien fondé de sa demande. Si le juge accepte la demande, il rend une ordonnance d'injonction de faire en précisant les délais et les conditions d'exécution de son jugement. La décision peut être contesté devant la cour d'appel si le litige dépasse 3.800€ sinon seul le pourvoi en cassation est possible. Si le juge refuse la demande d'injonction de faire, le demandeur peut lancer une autre procédure. L'injonction de payer Lorsque le litige porte sur le refus de payer et non sur le montant à payer, l'injonction de payer permet d'obtenir rapidement le montant de la réclamation définie par le bail. Le demandeur veut récupérer des sommes impayées, la procédure est la même que pour l'injonction de faire. Attention, si le demandeur obtient une ordonnance d'injonction de payer, il doit faire connaître le jugement à la partie adverse par huissier deux cas sont alors possibles : • la partie adverse conteste le jugement (dans le mois qui suit la remise de l'injonction par l'huissier) les deux parties seront donc convoquées devant le juge. • La partie adverse ne réagit pas, le juge apposera la formule exécutoire sur l'injonction de payer ce qui la transforme en un véritable jugement. Le déroulement de la procédure d'expulsion En premier lieu, un propriétaire voulant intenter une procédure d’expulsion doit demander au juge la résiliation du bail ou faire jouer la clause résolutoire du contrat. Cette clause résilie automatiquement le contrat, si le locataire n’a pas respecté ses obligations. Les motifs valables sont les suivants : • Non paiement du loyer et des charges • Défaut de souscription à une assurance • Non paiement du dépôt de garantie • Trouble causé au voisinage (ce trouble doit être constaté par une décision de justice) C'est le juge du tribunal d'instance du lieu où est situé le logement qui se chargera du règlement du conflit. Le locataire est convoqué et peut se présenter seul ou se faire représenter par son avocat ou un membre de sa famille. Le juge va lui demander des détails sur les raisons de ses impayés : • Il peut lui octroyer des délais de paiement dans la limite de 24 mois et suspendre l'expulsion • Il peut lui signifier son expulsion et fixer le montant de l'indemnité d'occupation qui remplace le loyer, le bail étant résilié. Le magistrat rendra son jugement qui sera signifié au locataire par huissier et transmise au préfet. Le locataire dispose d'un mois pour faire appel à partir de la signification par huissier. En général, la procédure d'appel suspend l'exécution de la peine sauf si le juge a ordonné l'exécution provisoire. La saisine simplifiée Si le montant du litige est inférieur à 7.600euros et que la demande est relative à l'exécution d'une décision d'expulsion, le demandeur peut déposer une lettre recommandée avec avis de réception au greffe du tribunal d'instance. Lors de l'audience, il exposera oralement ses arguments. Dans cette procédure, aucune assignation n'est nécessaire. L'expulsion Après une longue procédure, l'expulsion du locataire est ordonnée par le juge mais une procédure doit encore être suivie pour que l'expulsion soit autorisée. Après la prononciation de l'expulsion par le juge, l'huissier délivre un commandement de quitter les lieux. Les locataires ont deux mois (parfois 3 mois) pour exécuter le commandement de quitter les lieux. Le locataire peut encore demander un sursis ou contester les conditions de l'expulsion auprès du président du tribunal de grande instance. Ce dernier pourra accorder des délais si le relogement des personnes expulsées est difficile en raison de leur situation de famille, d'âge ou leur état de santé (maximum des délais 3 ans). Lorsque tous les délais on expirés, l'huissier peut procéder à l'évacuation du logement (du lundi au samedi entre 6h et 21h et en dehors des jours fériés) et en dehors de la trêve hivernale (entre le 1er novembre et le 15 mars) • Le locataire indique où il souhaite que ses meubles soient transférés (à ses frais). Sans information de sa part ou dans le cas d'abandon manifeste du logement, le procès verbal d'expulsion mentionnera le lieu où ils sont entreposés. Le locataire a un mois pour les récupérer. Dans le cas contraire, les biens du locataire seront mis aux enchères et serviront à indemniser le propriétaire des sommes dues. • Si le locataire résiste ou est absent, l'huissier dressera un procès de tentative d'expulsion et demandera le concours de la police ou de la gendarmerie. C'est le préfet qui décidera de l'intervention de la force publique. • Le plus souvent le préfet refuse l'intervention de la force publique. Le propriétaire a comme seule solution d'intenter une action en justice pour obtenir une indemnisation de l'état. • Le préfet autorise la police ou la gendarmerie à intervenir : dans ce cas l'huissier peut se présenter chez le locataire assisté d'un serrurier et du commissaire de police. Le propriétaire peut alors changer les serrures et récupérer son bien. Qu'est ce que la trêve hivernale ? La trêve hivernale se situe entre le 1er novembre et le 15 mars (prolongé de 15 jours avant et après pour Paris). Durant cette trêve, les expulsions sont impossibles sauf pour les squatteurs et les étudiants. Organismes et Institutions pour le logement ______________________________________ L'état des lieux Pourquoi un état des lieux ? L'état des lieux est un document obligatoire qui décrit l'état du logement pièce par pièce ainsi que les équipements qu'il comporte. Il permet d'éviter les litiges au moment du départ du locataire. Il est établi à l'entrée et à la sortie du bien loué. C'est une formalité un peu fastidieuse mais obligatoire qu'il ne faut pas négliger. La comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie déterminera les responsabilités de chaque partie concernant la prise en charge des réparations à effectuer. Comment se présente l'état des lieux ? L'état des lieux peut être établi sur un papier libre ou sur un formulaire pré imprimé. Dans tous les cas il doit être établi un «état des lieux contradictoire» c'est-à-dire signé par le propriétaire et le locataire, daté et signé par chaque partie. Pour plus de sécurité, l'achat d'un formulaire type dans une librairie évite les oublis. Il doit être obligatoirement joint au contrat de location. Quand établir l'état des lieux ? Lors d'une location deux états des lieux sont établis : • à l'entrée : lors de la remise des clés avant que le locataire n'y installe ses meubles • à la sortie : à la restitution des clés, lorsque le logement est vide. Qui établit l'état des lieux ? Il est généralement établi par la personne chargée de la location. Le propriétaire lui-même ou son mandataire (une agence immobilière, un administrateur de biens) mais cette tâche peut également être confiée à un huissier, dans ce cas, les frais sont partagés entre le propriétaire et le locataire (sauf si l'une des parties ne s'est pas opposé à l'établissement à l'amiable, la partie qui a mandaté l'huissier doit le payer seule). Que contient l'état des lieux ? L'état des lieux doit être détaillé. La description du logement doit être faite pièce par pièce, du sol au plafond. Les équipement doivent aussi être décrits : placards, cheminée, chauffage, nature et état des revêtements muraux, huisserie, portes, fenêtres, volets roulants. N’hésitez pas à vérifier le bon fonctionnement des appareils électriques fournis (hotte, réfrigérateur, radiateurs…). Il faut également effectuer des relevés de compteurs : eau, gaz, électricité à l'entrée et à la sortie des lieux. Attention à ne pas utiliser des termes généraux ou subjectifs qui peuvent donner lieu à interprétation. Veillez à être très précis, le choix des mots sera déterminant en cas de litige. Il vaut mieux utiliser un document unique comportant pour chaque poste une colonne «à l'entrée du locataire» et une colonne «à la sortie du locataire». Que se passe-t-il si des défauts apparaissent après l'état des lieux ? Le locataire découvre un défaut important qu'il s'agisse d'une dégradation, ou d'un vice de construction, il doit immédiatement en informer le propriétaire, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception. La loi a prévu qu'au cours du premier mois de chauffe, ou si l'électricité ne fonctionne pas au moment de l'état des lieux, il faut émettre des réserves afin de faire modifier l'état des lieux pendant le premier mois suivant l'installation. Que se passe-t-il si aucun état des lieux n'est établi ? Dans ce cas, le logement est présumé en bon état de réparation et le locataire doit le rendre tel quel. Cependant cette présomption est valable pour la partie qui ne s'est pas opposée à la rédaction de l'état des lieux. Ainsi trois situations sont possibles : • Le propriétaire refuse d'établir un état des lieux. Il ne peut pas bénéficier de la présomption et il devra faire la preuve du bon état du logement à la remise des clés avant de réclamer des frais de remise en état au locataire. • Le locataire s'est refusé à l'établissement de l'état des lieux. La présomption revient donc au propriétaire, le logement est présumé en bon état et le locataire devra le rendre tel quel à la sortie. • D'un commun accord, le locataire et le propriétaire n'ont pas établi d'état des lieux, le locataire est également présumé avoir pris le logement en bon état et devra le rendre tel quel. Quelles sont les dégradations imputables au propriétaire ? La vétusté et l'usure d'un logement et de ses équipements résultant d'un usage normal ne peuvent pas être imputés au locataire. Le vieillissement du logement est à la charge du propriétaire : les tapisseries jaunies ou passées, les moquettes usées, décolorées, les peintures écaillées, les plafonds fissurés. Les portes et fenêtres détériorées avec des éclats de bois ou les peintures abîmées. Les normes d'usage sont de 5 à 7 ans pour les moquettes, de 7 à 10 ans pour les peintures et revêtements muraux. De la même manière, les dégâts dûs aux vices cachés, malfaçon de construction, sinistre extérieur au logement ou force majeure sont de la responsabilité du propriétaire. Le locataire doit tout de même informer le propriétaire dès qu'il en prend connaissance afin de mettre en jeu les garanties et assurances existantes. Quelles sont les dégradations imputables au locataire ? Le locataire doit effectuer les petites réparations tout au long de la location mais surtout avant l'état des lieux de sortie : il doit reboucher les trous effectués pour ses accrochages, lessiver les moquettes et les murs. Le logement n'a pas à être remis à neuf mais dans l'état où il a été reçu. Cependant les détériorations provenant d'un usage anormal telle que les taches indélébiles, les moquettes brûlées, … doivent être remise en bon état. Un locataire qui a effectué des transformations importantes sans l'accord du propriétaire devra remettre à ses frais le logement dans son état d'origine. Il en est de même pour les petites modifications sauf autorisation du propriétaire de laisser le bien en l'état. Que se passe-t-il en cas de désaccord entre le propriétaire et le locataire ? Lorsque les deux parties ont une appréciation différente de l'état du logement, il peut être fait appel à un huissier, son état des lieux s'imposera aux deux parties. Si des réserves sont émises par le propriétaire ou le locataire, ils peuvent également faire appel, sans frais, à la commission départementale de la conciliation (préfecture ou DDE). La commission convoquera les parties et essaiera de trouver un accord. Que devient le dépôt de garantie ? Si la comparaison des états des lieux fait apparaître des dégradations imputables au locataire, le propriétaire doit établir des devis justifiant le coût de la remise en état avant de les prélever sur le dépôt de garantie. Lorsque le logement est rendu dans un bon état, le propriétaire doit rendre le dépôt de garantie dans les deux mois à compter de la remise des clés (si le locataire a totalement rempli ses obligations : paiement de tous les loyers et charges) au-delà de ce délai, les sommes portent intérêts au taux légal. _________________________________________________________________ http://www.inforeg.ccip.fr/La-fixation-du-loyer-est-elle-libre--fiche-64-6127.html (pour ls baux comerciaux) La procédure de fixation des loyers Lorsque le nouveau loyer révisé ou renouvelé n’est pas fixé amiablement, il fait l’objet d’une fixation judiciaire. Stéphane Corone et Cécile Perrin /Jérôme Benyounès et Fabian Bachem | LEntreprise.com | Mis en ligne le 14/12/2006 En cas de renouvellement (et non de révision) et dans les cas prévus par l’article L. 145-34 du code de commerce, le locataire et le propriétaire qui ne trouvent pas d'accord sur le montant du loyer renouvelé peuvent saisir la commission départementale de conciliation (selon la jurisprudence, cette saisine serait facultative). Celle-ci est composée de bailleurs et de locataires en nombre égal et présidée par une « personne qualifiée » (souvent un juge). Son rôle est de trouver un terrain d'entente et de donner un avis consultatif. La commission doit se prononcer dans les trois mois de sa saisine. Si le juge des loyers est saisi avant qu'elle ne rende son avis, le juge doit surseoir à statuer. A défaut de fixation amiable du loyer révisé ou renouvelé, une procédure devra être engagée (dans un délai de deux ans) devant le juge des loyers (président du Tribunal de Grande Instance ou son délégué). La procédure est initiée par un échange de mémoire, suivie d’une assignation qui ne peut saisir le juge qu’à l’expiration du délai d’un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi. Le juge rendra sa décision au vu des mémoires, mais il peut également se rendre sur les lieux ou désigner un expert afin de déterminer précisément la valeur locative. Pendant la durée de l'instance, le locataire continue à payer le loyer antérieur. Lorsque le nouveau loyer est fixé, il prend effet à compter du renouvellement ou de la demande de révision. Par conséquent, si son montant est supérieur au précédent loyer, le locataire devra verser la différence. Si le nouveau loyer est inférieur au loyer précédent, le propriétaire devra rembourser le trop-perçu. |
