Immobilier : la portée de l'engagement

Immobilier : la portée de l'engagement

Quand on cherche à vendre ou à acheter un bien immobilier, il faut parfois agir vite et engager rapidement des négociations matérialisées par une promessse de vente ou une offre d'achat. Ces documents sont des actes importants qui créent des obligations pour les signataires.

Question : Nous venons de mettre en ventre notre appartement pour acheter une mison. J'entends parler de différentes sortes de promessses de vente et de la possibilité de faire des offres d'achat. Qu'elle est la portée de ces documents ?

Les promesses de vente

Il existe deux sortes de promesses de vente : les promesses utilatérales et les promesses synallagmatiques, communément appelées compromis.

- Dans les premières, seul le vendeur s'engage : Il accorde une option à un acquéreur potentiel pendant une certaine durée. L'acheteur conserve la faculté de lever ou pas cette promessse, c'est-à-dire d'acheter le bien immobilier ou non. Sauf cas particulier à étudier avec un professionnel (avocat, notaire, agent immobilier...), cette opération ne correspond pas à la finalité d'un propriétaire qui vend son bien pour réaliser un autre projet.

- Dans les compromis, les deux parties s'engagent, l'une à vendre, l'autre à acheter. La promesse vaut vente, ce qui signifie que les parties sont liées par ses clauses, à moins qu'une condition de nature à annuler sa validité se produise.

Les offres d'achats :

Il s'agit d'actes traduisant la volonté d'un acheteur potentiel d'acheter un bien immobilier désigné à un prix fixé. L'offre est émise pour une durée déterminée, en général assez courte. Si le vendeur l'accepte, la vente sera parfaite sous réserve des observations qui suivent.

Certains évènements anéantissent la force du document.

Les promesses utilatérales sont soumises à une formalité fiscale spécifique : elles doivent être enregistrées dans les 10 jours de la date de leur signature. L'omission d'enregistrement entraîne leur nullité. Mais surtout, tous les engagement résultant pour l'acheteur d'une promesse de vente, qu'elle soit unilatérale ou qu'il s'agisse d'un véritable compromis, ou encore d'une offre d'achat qui se transforme en vente par l'acceptation du vendeur, peuvent perdre toute valeur dans deux hypothèses :

- L'acheteur fait valoir la faculté de rétractation que lui accorde la loi durant les 7 jours qui suivent la notification qui doit lui être faite de son engagement.

- Une condition suspensive insérée dans l'acte n'est pas remplie dans le délai prévu (le plus souvent, l'obtention d'un prêt permettant le financement de l'opération).

Les conseils d'un professionnel.

Compte tenu des engagements résultant d'une transaction immobilière, il est souhaitable de s'entourer des conseils d'un professionnel avisé dans la rédaction de toutes les clauses préparant et encadrant l'opération, notammment les conditions suspensives et les modalités d'exercice de la faculté de retrait de l'acquéreur.

Bon à savoir :

La condition suspensive d'obtention de financement n'est pas une faculté de retrait supplémentaire accordée à l'acquéreur. Les compromis organisent en principe les modalités et délais des demandes de prêts (banque à solliciter, date limite de dépôt des dossiers, voire octroi d'un mandat de recherche de financement à l'agent immobilier). Si l'acquéreur tente de sortir du compromis en ne cherchant pas sérieusemet un financement ou en provoquant des refus de complaisance, il s'expose à des demandes de dommages et intérêts ou/et à une demande d'exécution forcée de la vente.